Cuatro puntos claves en un contrato de alquiler

Acabas de encontrar el piso que querías y ahora tienes por delante todo el papeleo

Cuando tienes que firmar un contrato de alquiler son muchas las cláusulas que hay que leer y en demasiadas ocasiones firmamos sin saber exactamente a lo que nos comprometemos. Lo ideal es que un profesional del derecho o inmobiliario te asesore. Si no cuentas con esa ayuda, fíjate en estos cuatro puntos clave.

A.- Cuánto dura el alquiler del piso

Casero e inquilino tienen libertad para decidir cuánto dura el alquiler del piso pero:

1.- El inquilino puede quedarse en el piso alquilado durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. Así, si el alquiler se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años.

2.- Si en el contrato de alquiler no se estipula su duración, se entiende que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años.

3.- El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él o familiares directos, pero debe avisar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación. La prórroga del contrato de alquiler, una vez pasados los primeros tres años, es de un año.

4.- Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede deja el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación. Aunque en el contrato se puede establecer que si el inquilino deja el piso en alquiler antes de tiempo debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

5.- Tras los primeros tres años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. Si pasan esos tres primeros años y nadie dice nada el contrato se prorrogará necesariamente un año más y, a partir de entonces, se funcionará con prórrogas anuales.

B.- Cuánto y cómo se sube el alquiler

La actualización (normalmente subida) de un alquiler se puede hacer cada año y casero e inquilino pueden estipular la actualización que quieran, pero deben indicar cómo se hará en el contrato de alquiler.

La Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, estableció nuevas reglas para los contratos firmados a partir del pasado 1 de abril.

1.- Las partes pueden fijar libremente el mecanismo de actualización anual de renta que deseen utilizar (porcentaje fijo, variación IPC, variación del PIB o cualquier otro índice o método que estimen conveniente).

2.- Si el contrato no prevé expresamente la actualización de la renta, esta no podrá actualizarse.

3.- Si el contrato prevé que haya una actualización de la renta, pero no se detalla cómo debe realizarse esa actualización, se aplicará un nuevo índice denominado "Indice de Garantía de Competitividad".

Además, si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y han transcurrido tres años de alquiler, podrá subir la renta.

C.- Cuánto se paga de fianza

La fianza obligatoria que el inquilino debe entregar al casero cuando entra a vivir en el piso es: un mes de alquiler en metálico. Esta fianza debe depositarse en la oficina pública que haya designado cada Comunidad y Ciudad Autónoma para esto, normalmente es un departamento de la Consejería de Vivienda.

Esta fianza no se puede actualizar durante los tres primeros años de alquiler, pero una vez pasado ese periodo y cada vez que se prorrogue el alquiler, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta que quede igual a una mensualidad de la renta vigente.

Si la duración del contrato de alquiler es más de tres años, el casero e inquilino pueden pactar cuál será su actualización y dejarlo por escrito. Si no hay nada estipulado, se entenderá que se quiere aplicar lo mismo que en la actualización de la renta.

Además de esta fianza obligatoria, el casero también puede pedir una garantía adicional como puede ser un aval personal o bancario o un seguro de alquiler …

D.- Quién paga la comunidad y el IBI

El casero puede pedir al inquilino que pague la comunidad y el IBI, pero para que sea válido se debe hacer constar en el contrato y, en el caso de los gastos de comunidad, especificar también el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

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