Cuando vamos a realizar una inversión tan importante como es la compra de una vivienda, debemos tener claro cuales son los gastos que una operación de estas características conlleva.
Es posiblemente la compra más importante de nuestra vida, pero no todo es el precio de la vivienda en sí, vamos a tener que soportar unos gastos añadidos que a continuación te desvelamos para que no te pille por sorpresa.
Antes de la compraventa
Antes de realizar la compra en sí, vamos a encontrarnos habitualmente con dos gastos que en algunos casos serán ineludibles:
1.- Notaría.
Es bastante habitual que antes de firmar la escritura de compraventa, se firme un precontrato en vendedor y comprador. No es imprescindible que el precontrato, el cual cuenta con un detalle de los pactos acordados, sea firmado ante notario, pero si es recomendable a fin de evitar futuros problemas.
2.- Tasación.
Lo más normal es que para realizar la compra, vayamos a contratar un crédito hipotecario con alguna entidad bancaria o financiera. Esta entidad para saber cual es el precio de la vivienda, necesitará realizar una tasación de la misma. Esta tasación es un gasto que tendremos que afrontar si vamos a contratar la hipoteca, y su coste oscilará entre los 100 y los 500€ en función de la vivienda de la que se trate y los metros cuadrados que tenga.
En el momento de la compraventa
1.- La escritura pública de compraventa.
Es el documento que certifica el cambio de propietario. La debe realizar un notario y sus honorarios, dependen del precio del inmueble, número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.
2.- IVA.
Sólo en aquellos casos de tratarse de viviendas nuevas y que se compren directamente al promotor de las mismas, el comprador deberá pagar el 10% del valor de la compraventa en concepto de IVA. Si se trata de vivendas de protección oficial, el IVA será del 4%.
3.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.
4.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Sólo es aplicable en compraventas de viviendas usadas. En estos casos se pagará este impuesto el cual supone entre un 5 y un 8% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma.
5.- Gestoría.
Cuando la compra se realiza mediante una hipoteca, la entidad bancaria dispone de una gestoría que realizará la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se liquida la totalidad de la factura.
6.- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
El cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se hace en función del valor catastral de suelo, el número de años que se ha tenido el inmueble y el coeficiente de incremento y el tipo impositivo que establezca la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble. Siempre que las dos partes no pacten lo contrario, este impuesto corre a cargo de la parte vendedora, que tiene 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública para presentar la autoliquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento.
7.- Registro de la Propiedad.
Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad no son fijos y varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas no suelen superar el 1%. En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberán pagar los honorarios.
¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
A continuación te detallamos qué gastos soporta cada una de las partes de forma habitual, salvo que en la propia compraventa se pacten otro tipo de acuerdos.
El comprador:
1.- Gastos de escritura de la hipoteca cuando existan.
2.- El IVA si setrata de obra nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se es usada.
3.- Impuesto sobre actos jurídicos documentados.
4.- Honorarios de notaría.
5.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
El vendedor:
1.- Gastos de cancelación de hipoteca en caso de haberla.
2.- Honorarios de la inmobiliaria si se ha contratado con alguna.
3.- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Espero que este resumen que hoy hemos hecho os sea de utilidad. Hasta el próximo post.
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