Has decidido alquilar tu vivienda, pero ¡ojo!, no es oro todo lo que reluce. Si quieres evitar problemas, sigue estos consejos y observa lo que debes tener en cuenta.
Lo que dice la Ley.
Cualquier alquiler de una vivienda está afectado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). La Ley establece limitaciones respecto de los pactos que se pueden alcanzar en un alquiler o arrendamiento, teniendo en cuenta que prioritariamente busca la protección del arrendatario o inquilino.
De cualquier forma, sí existen puntos sobre los que será posible negociar y llegar a alcanzar acuerdos válidos y que establezcan algunas obligaciones para el arrendatario o inquilino.
Sin embargo, debes de tener en cuenta que si incluyes cláusulas contrarias a la Ley en el contrato, te perjudicarán y ya no podrás hacer valer tus derechos. Por ello, debes de conocer aquello que establece la Ley al respecto antes de proceder a la firma de un contrato.
¿Quién es tu inquilino?
Dado que una operación de alquiler o arrendamiento es una relación entre ambas partes a largo plazo, y en la cual, las dos partes tienen derechos y obligaciones, debes de conocer previamente a tu futuro inquilino.
A parte de la sensación personal que te pueda causar la persona, existen medios para investigar tanto su historia como inquilino en otras viviendas como su solvencia. Si tienes dudas, acude a un especialista, como es una agencia inmobiliaria de tu confianza.
Ten en cuenta que, en el sector inmobiliario, como en casi todos, también existen aquellos que solo quieren cobrar una comisión con el mínimo esfuerzo, y no realizan su trabajo de manera enteramente satisfactoria.
¿Qué puede pedirle a una agencia inmobiliaria?
Si has decidido recurrir a los servicios profesionales de una agencia inmobiliaria, debes pedirles que te expliquen claramente los servicios que prestan, cómo los prestan y cómo van a cobrar sus honorarios.
Ten en cuenta que casi ninguna inmobiliaria dispone de servicios de asesoramiento jurídico, aún cuando suelen contar con un modelo de contrato. Quizá sea necesario que el contrato tipo que te están ofreciendo, lo consultes con un experto jurídico antes de la firma. Debes de valorarlo.
De la misma forma, en la mayoría de casos tampoco realizan un mínimo estudio de solvencia, se suelen limitar a pedir al futuro inquilino las últimas nóminas. Debes de saber que hay inmobiliarias que sí te ofrecen un estudio de solvencia del inquilino y además, te dan la opción de contratar una póliza de seguro que garantice la operación de arrendamiento. Por norma general, las agencias inmobiliarias prestan exclusivamente servicios de intermediación inmobiliaria, o lo que es lo mismo, poner en contacto a propietarios e inquilinos.
¿Cuales son mis obligaciones?
Todo propietario o arrendador tiene obligaciones por Ley que le obligan a realizar reparaciones en la vivienda, depositar la fianza en el organismo correspondiente, etc. Además, durante la negociación del contrato, pueden surgir más obligaciones para el arrendador, como pintar el piso, poner algún mueble en especial, etc.
Asegúrate de que vas a poder cumplir tanto las obligaciones legales como las que asumas en el contrato.
¿Puedo pedir garantías?
El hecho de que el arrendatario tenga una nómina no te asegura su solvencia. Por un lado, desconoces si tiene otras obligaciones que asumir y, por otro, puede perder su trabajo al día siguiente de alquilar el piso.
La Ley establece la obligatoriedad de entregar un mes de fianza, pero es posible pedir garantías adicionales (aval bancario, aval personal, depósito adicional, etc.). No obstante, ten en cuenta que no puedes pedir garantías desorbitadas, ya que nadie contratará contigo.
Incorpora al contrato fotos de la vivienda y un listado de bienes.
Es muy aconsejable incorporar al contrato un anexo en el que se añaden fotografías del estado del piso. De esta forma, podrás demostrar las condiciones en las que se entregó el piso en caso de que las cosas fuesen mal con el inquilino.
Si la vivienda está amueblada, incorpora un listado de los bienes que se alquilan con la vivienda, de la forma más detallada posible. No debes limitarte a decir nevera, lavadora, o cosas así, debes de especificar marca y modelo si es posible, de tal forma que haya una referencia inequívoca de lo que hay en la vivienda.
Titularidad de los suministros.
Cuando un inquilino cambia la titularidad de los suministros a su nombre, es él el único responsable ante las empresas mientras se mantenga dicha titularidad. En cambio, si solo se cambia la domiciliación de los recibos, el propietario será el responsable de los pagos a las compañías suministradoras.
En el caso de viviendas con más de 20 años de antigüedad, será necesario aportar la Certificación de Instalación Eléctrica para el cambio de titularidad del contrato. Sin duda es un coste, pero puede ahorrarte muchos disgustos.
Negocia siempre el contrato de arrendamiento.
Un contrato de alquiler no es un contrato inamovible y cerrado. Aún cuando como arrendador presentes el primer borrador, debes estar abierto a negociación.
Aunque parezca sencillo, un arrendamiento tiene muchas implicaciones distintas y, a pesar de que la Ley obliga en determinados aspectos, todavía hay muchas otras cuestiones que se pueden regular de distinta forma dentro de los límites legales (plazo del arrendamiento, indemnización por desistimiento, actualización de la renta, distribución de gastos, condiciones de devolución, etc.).
Los acuerdos, siempre por escrito.
Todos los acuerdos deben constar por escrito y por duplicado. Asegúrate de que lo que está escrito en el contrato es lo que habéis acordado, ni más, ni menos. Si no está escrito, te resultará mucho más difícil reclamar.
Consulta a un experto jurídico.
Si tienes dudas, acude a un abogado antes de arrendar una vivienda. Una consulta de este tipo no es cara y puede ayudarte a saber exactamente en qué te metes y ayudarte a evitar problemas futuros.
Además, puedes pedirle que redacte un contrato de arrendamiento adaptado a tu caso concreto y en el que cubra especialmente tus preocupaciones dentro de los límites legales, sin conformarte con el contrato tipo que te presenta una inmobiliaria o el que tú mismo tienes porque te lo has descargado de internet o te lo ha facilitado un conocido. Utilizar un contrato bajado de internet es el equivalente médico a fiarse de un diagnóstico por Internet rellenando un formulario con los síntomas.
Consultando a un abogado especialista, te asegurarás de que conoces todas las implicaciones del arrendamiento, y tendrás un contrato que se adapte a tus necesidades, evitando futuros problemas.
Recuerda que siempre es mucho más barato prevenir un problema que solucionarlo cuando ha aparecido.
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